Peut-on casser un usufruit ?

La répartition des charges d’entretien et de réparation d’un bien en viager

27 août 2021 by Acheter-Louer.fr

La loi ne prévoit aucune règle précise sur le partage des coûts de réparation et d’entretien d’un bien en viager. La répartition de ces charges incombe aux deux parties et doit être explicitement couchée sur écrit dans l’acte de vente.

 L’entretien et les réparations dans un viager occupé

Le viager occupé concerne la majorité des maisons et appartements qui changent de propriétaire selon cette formule de vente. L’acheteur ou débirentier ne prend pas possession du bien aussi longtemps que le vendeur ou crédirentier y réside. Dans ce cas de figure, le partage des travaux de réparation et d’entretien peut se faire de deux manières différentes :

• La répartition classique

Sous ce régime, les deux parties s’accordent sur le partage des travaux en se référant aux articles 605 et 606 du Code civil. Ce texte attribue les travaux et les grosses réparations à l’acheteur – donc au débirentier –, tandis que les menues réparations reviennent au vendeur. Sur la base de ces articles, les réparations des murs, des murs de soutènement, des poutres, des poteaux, des colonnes d’arrivée d’eau et des couvertures sont de la responsabilité de l’acheteur. En revanche, il s’affranchit de cette obligation si les dégradations des structures résultent d’un défaut d’entretien manifeste du vendeur. Si c’est le cas, le crédirentier devra s’occuper de ces réparations.

• Un partage selon les principes de la location

Si les deux parties négocient une répartition des charges d’entretien selon les principes de la location, le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les obligations respectives du débirentier et du crédirentier. Selon ce texte, la réfection ou le remplacement des espaces verts, des sanitaires/plomberies, des chaudières, des ouvertures, des murs et des autres éléments de la structure sont à la charge de l’acheteur. Le vendeur s’occupe uniquement des entretiens simples et des menues réparations de ces éléments. Pour prévenir les complications et les conflits, la convention de répartition des frais de maintenance et de réparation doit être annexée à l’acte de vente signé devant un notaire.

L’entretien d’un bien en viager libre

En viager libre, le débirentier hérite de la pleine propriété sur le bien dès la signature du contrat. Le vendeur, qui ne l’occupe plus, n’a donc aucune charge à payer : l’acheteur supporte alors tous les coûts de réparation et de maintenance, de même que la taxe foncière et les charges de copropriété, s’il s’agit d’un appartement.