Le viager occupé en quelques mots
Suis-je protégé contre l'arrêt de paiement des rentes ? Les rentes sont elles revalorisées?.......
Quelques réponses à vos questions
Est-ce interessant d'acheter un viager occupé par une personne de 70 ans ?
Effectivement cela peut faire peur compte tenu de la durée de vie restante. Cependant n'oubliez pas qu 'en investissant dans ce genre de viager , vous achèterez un bien à moins 40% de sa valeur. Cet argent est placé et travaille car en effet vous pouvez très bien revendre ce viager dans 7-8ans. qu'est ce qu'il se passe alors : le bien aura pris de la valeur car l'immobilier grimpe chaque année même si il tente à ralentir en ce moment. De plus la personne aura vieilli du coup la décote sera moins important et sera passé à - 29% environ. Du coup vous pouvez réaliser une plus-value lors de cette revente. a réfléchir donc et ne plus avoir peur d'investir sur des personnes jeunes.
Le droit d'usage et d'habitation :
le droit d'usage et d'habitation vous permet de vendre votre bien et de pouvoir continuer à en jouir jusqu'à votre décès ou bien jusqu'au moment ou vous décidez de quitter votre maison ou appartement.
Les rentes + bouquet :
Comment sont ils déterminés : premièrement le professionnel fait une estimation de la valeur vénale de votre bien.
De cette valeur sera déduit le DUH (droit d'usage et d'habitation) déterminé en fonction de votre durée de vie estimative.
on obtient la valeur fiscale à laquelle sera vendu votre bien. Nous déterminerons ensuite un bouquet + une rente.
Exemple : valeur vénale de votre ville : 300000€ , DUH en fonction de votre durée de vie : 100000€ donc votre villa sera vendu en viager occupé au prix de 200000€. on pourra choisir un bouquet de 90000€ , il restera donc 110000€ à payer en rente mensuelle. imaginons une durée de vie de 10 ans la rente sera donc de 917€ par mois.
Les rentes seront indexées annuellement à date d'anniversaire de la signature de contrat.
Les charges et travaux :
Dès la vente de votre bien , vous ne paierez plus la taxe foncière hormis la taxe d'ordure ménagère qui vous sera réclamée. Concernant les travaux: tous les futurs gros travaux : murs de soutènement, toiture.... seront désormais à la charge de l'acquéreur. Le vendeur quant à lui devra continuer à entretenir l'intérieur et les extérieurs si ils existent.Tous ce qui cioncerne une usure dû à l'utilisation sera à la charge du vendeur.
En cas de copropriété : les gros travaux seront à la charge de l'acquéreur. le vendeur devra payer sa part de charges locatives de la copropriété.
Suis-je protégé en cas de non-paiement :
1) Le privilège de vendeur
Lorsqu’un bien est vendu en viager, le vendeur devient créancier de la rente viagère (crédirentier) et l’acquéreur débiteur de cette rente (débirentier).
Le privilège de vendeur est la première garantie du paiement de la rente viagère. Ce privilège est publié à la demande du notaire, après la signature de l’acte authentique. La publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. Le privilège devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au registre des hypothèques. Le bien est mis en garantie durant toute la durée du contrat viager.
Cette hypothèque de premier rang en faveur du crédirentier est une garantie en cas de défaillance de l'acquéreur. En cas d’incident ou de défaut de paiement des mensualités, le crédirentier sera privilégié par rapport aux autres créanciers.
2) La clause résolutoire
Le crédirentier bénéficie d'une double garantie grâce à la clause résolutoire.
La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
Le vendeur redevient propriétaire de son bien immobilier. Il conserve les rentes déjà versées et tout ou partie du bouquet à titre de dommages et intérêts.
Qui paie la taxe foncière ?
Etant donné que le nouvel acquéreur achète un bien en pleine propriété grêvée d'un droit d'usage et d'habitation à votre profit , c'est lui qui s'acquittera du paiement de la taxe foncière. Cependant il vous réclamera la part relative aux ordures ménagères.
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